作者：余飞
01
房地产投资，调整幅度达到最大
12 月 15 日，国家统计局公布了上个月房地产数据与 70 个大中城市房价变动情况，数据依旧很不好看。
最关键的是，调整力度仍在加深。结论就一句话：
调整进入了深水区。
第一，房地产投资跌幅，扩至最大。
国家统计局披露：
1-11 月，全国房地产开发投资 78591 亿元，同比下降 15.9%；其中，住宅投资 60432 亿元，下降 15.0%。
我不断强调过，房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自 2022 年 4 月份转负以来，就一直没有回过正。
来源：国家统计局
今年一季度，调整幅度有所收窄，但 4 月份再次回到了两位数下行状态，之后跌幅不断扩大。
到 11 月份，跌幅已经扩大至年内最大，也是本轮房地产全面调整以来的最大幅度。
制图：城市财经；数据：国家统计局
按照目前的数据与跌幅趋势来看，今年全年房地产开发投资规模大概率跌破 8.5 万亿。
财政部公布的卖地收入数据，也契合着这一跌幅趋势。
财政部披露的数据显示，我们的卖地收入见顶于 2021 年，当年全国土地出让收入 8.7 万亿。
2022 年跳水至 6.69 万亿元，2024 年降至 48699 亿元，相比于 2021 年的高点，下降了 44%。
今年前 10 个月卖地收入进一步降至 24982 亿元，全年卖地收入大概率跌破 3 万亿。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
02
商品房销售额，再次两位数下降
第二，商品房销售额，年内首次两位数下降。
国家统计局披露：
1-11 月份，新建商品房销售面积 78702 万平方米，同比下降 7.8%；其中住宅销售面积下降 8.1%。新建商品房销售额 75130 亿元，下降 11.1%；其中住宅销售额下降 11.2%。
来源：国家统计局
自 2021 年以来，商品房销售面积与销售额一直在下跌，也从未回正过。
去年跌幅在不断收窄，到今年春节月份，跌幅收窄至 10% 以内。
今年 4 月份是分水岭，从 4 月份开始无论是商品房销售面积还是销售额，跌幅均在扩大。
销售额跌幅终于在 11 月份再次进入了两位数下降状态，这是今年内首次。
全国商品房销售面积和销售额同样是在 2021 年见顶，2022 年跳水至"双 13 "，2023 年跌至"双 11 "。
2024 年，新建商品房销售面积 97385 万平方米，比上年下降 12.9%。新建商品房销售额 96750 亿元，下降 17.1%，其中住宅销售额下降 17.6%。
跌破了"双 10 "，跌至"双 9 "。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
以此估算，今年全年商品房销售面积与销售额会跌破"双 9 "，进入"双 8 "。
也即商品房销售面积降至 8 亿多平方米，销售额降至 8 万多亿元。
分大区域来看，东部、中部、西部、东北，无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额，调整幅度都在逐渐加深。
前 11 个月，房地产投资东北跌幅最大，同比下跌了 25.9%。其次是东部、中部，跌幅都在两位数以上。
前 11 个月商品房销售面积与销售额，均是东部跌幅最大，而且都是两位数下行。
来源：国家统计局
第三，70 城二手房均价环比，年内第三次全线下降。
从上面的数据还可以看到，目前商品房销售额下降速度与幅度，远大于商品房销售面积。
其在现实世界的投影，便是房价调整速度在加快、加深。
和销量转折点一样，也是从 4 月份开始。
国家统计局披露的数据显示：
2025 年 4 月，新房价格环比上涨城市数量为 22 个，较上月减少 2 城；下跌城市有 45 个，较上月增加 4 城。二手房价格方面，有 5 城房价环比上涨，较上月减少 5 城；下跌城市 64 个，较上月增加 8 城。
2025 年 5 月，新房价格环比上涨城市 13 个，较 4 月份减少了 9 个；下跌城市 53 个，比上月增加了 8 个。二手房价格环比上涨城市 3 个，较上月减少了 2 个；下跌城市 67 个，较上月增加了 3 个。
2025 年 6 月份，新房价格环比上涨城市 14 个，较 5 月份增加 1 个。下跌城市 56 个较 5 月份增加 3 个。二手房环比下跌城市 69 个，较 5 月份增加两个，仅西宁一城上涨。
2025 年 7 月，新房价格环比上涨城市 6 个，较 6 月份减少 8 个。下跌城市 60 个，较 6 月增加 4 个。二手房环比下跌城市 68 个，较 6 月份减少 1 个，仅太原上涨，西宁持平。
2025 年 8 月份，新房环比上涨城市 9 个，较 7 月增加了 3 个。下跌城市 57 个，较上月减少了 3 个。二手房环比下跌城市 69 个，较上月增加 1 个。
2025 年 9 月份，新房环比上涨的城市 5 个，较 8 月份减少 4 个。下跌城市 63 个，较 8 月份增加 6 个。二手房价格无论环比还是同比，无一城不降。
2025 年 10 月份，新房 70 个大中城市新房环比上涨数量 6 个，比 9 月份多一个。新房环比，湛江、成都领跌。上海领涨。二手房环比、同比，均全线下跌。其中环比徐州领跌。
2025 年 11 月份，70 个大中城市中，新房环比上涨城市数量 8 个，比上月多 2 个，合肥、襄阳环比领涨全国，无锡领跌。二手房价格无论环比还是同比，继续全线下降，其中扬州、北京领跌全国。
制图：城市财经；数据：国家统计局
03
底，何时出现
从目前的数据和形势来看：
商品房销量可能快要见底，但房价仍看不到止跌的迹象。
上一篇文章中，我着重分析了近日召开的中央经济工作会议对房地产的表述：
着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。
与去年提法相同的是，明年鼓励回购商品房用于保障房，加快构建房地产发展新模式等。
最大的不同在于：没有再提及"止跌"。
没有再提及止跌，可能暗含的意思是，经历了今年的大调整后，我们的商品房销量差不多要进入筑底阶段了。
上面已经说到，按照前 11 个月的销量规模与跌幅来看，今年全年商品房销售面积和销售额大概率会跌至"双 8 "。
"双 8 "，可能就是乐观预测下的底，不乐观的话，也最多跌至"双 7 "。
毕竟，房子折旧带来的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要与当下的销量进入动态平衡。
当然，这只是理论预测，实际如何得让时间来回答。
对此，高盛就有不同的看法。高盛今年 6 月份的预测是：
未来几年中国城市的新住房需求将比 2017 年的峰值大减 75%，因为人口减少和价格下跌的预期心理持续冲击投资兴趣。高盛报告指出，人口减少和城镇化速度放缓，表明人口的住房需求正在下降。随着业主出售空置公寓，中国的投资需求可能会转为负值。因此，未来几年中国城镇对新住房的年度需求可能仍将略低于 500 万套，远低于 2017 年 2000 万套的峰值。
销量低会否在 2026 年出现，仍是个问号。但房价的底，2026 年大概率是不会出现。
本号的观点依旧不变且鲜明：
房地产还要调整多久，何时止跌，其实并不取决于楼市本身，而是取决于经济大环境。
我依旧认为，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
就目前的情况来看，依旧悬得很。
虽然房价已经持续调整了四年多，但很多人的收入也在缩水，工作更是不稳定。
这种情况下，哪来的信心与底气背负房贷买房？
在收入不确定的当下，不少人的房子已经变成了法拍房，成了银行的资产。
最近，主流媒体纷纷爆料，商业银行正在加速推进房产直售业务。据不完全统计，包括农业银行、建设银行、交通银行、邮储银行等在内的大行，以及兰州农商行、大连银行、哈尔滨银行等在内的中小银行，均正通过阿里资产、京东等第三方平台大量直接销售房产，部分银行在售房产标的已超万套。
正如财经专家付鹏所说，现阶段民众更多的不是想着如何去增加收入，而是想着如何减少不必要的消费，属于一种防御状态。
这正是今年多次出现消费贷、房贷负增长的本质逻辑。
何时是节点，无法预测。但有两点是可以肯定的：
第一，房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第二，全国分化、区域分化、城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。
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